USD 190 000 for åpen vs. USD 6 400 for å erverve: skjulte risikoer bak japansk vaskerioppkjøp

I Japan selvbetjent vaskeri handelsmarkedet, investeringskostnadene er ganske forskjellige. Å åpne en 13 kvadratmeter stor franchisebutikk i Tokyo krever 30 millioner yen (190 000 USD) i utstyr og byggekostnader. Den totale investeringen er 38 millioner yen (243 000 USD), eksklusiv leieinnskuddet. Men prisantydningen på en vaskeri i Kisarazu City, Chiba Prefecture koster bare 1 million yen (USD 6400). Butikken ligger i et parkeringsområde til et byggevaresenter for hjemmet. Utstyret ble produsert i 2020. Butikken bruker også et fjernovervåkingssystem for inntekter. Men det har gått med tap. Prisforskjellen reflekterer skjult risiko bak eksisterende vaskerioppkjøp. For globale investorer som planlegger å kjøpe eksisterende butikker, gir de verdifull innsikt.

Ulike handelsløsninger

Lave prisantydninger tiltrekker seg mange investorer. De tror at de kan skaffe seg modne butikker til lave kostnader. Men en lav prisforlangende betyr ikke lavkostanskaffelse. Butikken i Chiba Prefecture med en pris på 1 million yen (USD 6400) har to handelsløsninger: fortsette å drive eller kjøpe utstyr og flytte.

Hvis investorer kun kjøper utstyr og flytter butikken, bør de påta seg restaurering og demontering av utstyr og installasjonskostnader. Gebyrer for gjenoppretting av nettsteder forventes å være 1 til 1,5 millioner yen (USD 6 400–10 000). Avgifter for flytting av utstyr er 0,3 millioner yen (2000 USD). Hvis de bare flytter utstyr og gjenoppretter stedet, når investeringen 2,3–2,8 millioner yen (USD 15 000–18 000) (ekskludert utstyrstransport, reinstallasjon og vedlikeholdskostnader). Hvis investorer fortsetter å operere, bør de påta seg leie, depositum og forretningspress.

Skjulte risikoer

● Fortjenesteforskjell

Noen operatører har butikk- og vedlikeholdsteam. For dem kan en lav prisantydning ses på som en kanal for innkjøp av brukt utstyr. Men for nykommere blir risikoen ved å anskaffe eksisterende butikker omgjort til risikoen ved å overta og håndtere gamle nettsteder. Prisantydningen for en annen butikk i Ibaraki Prefecture er 1 million yen (USD 6400), med ytterligere 0,6 millioner yen (USD 3800) depositum og eiendomsmeglergebyrer. Klimaanlegg fjernes av de opprinnelige eierne. Det meste av utstyret ble kjøpt inn i 2007, og ett av dem har gått i stykker. Overføringssjekklisten bør inkludere utstyrseierskap, støttefasiliteter og innskuddsansvar.

Butikkfortjenesten er ganske annerledes med samme prisantydning. På handelsplattformen for små og mellomstore bedrifter til BATONZ har to butikker i Chiba Prefecture samme prisantydning: 6 millioner yen (38 000 USD). Årsoverskuddet til en butikk er 1,65 millioner yen (USD 10 500), mens den andre har høyere inntekter. Men dets årlige overskudd er 0,38 millioner yen (2400 USD). Dette betyr at salgsinntekter ikke kan reflektere lønnsomhet. Nøkkelfaktorene for kontantstrømmen er husleie, aldring av utstyr og vedlikeholdskostnader.

● Butikkvurdering

Den vanlige misforståelsen er eierens ubetalte arbeid. Den årlige salgsinntekten til en butikk i Fukushima Prefecture er 11,2 millioner yen (USD 71 000). Det årlige overskuddet er 6,07 millioner yen (38 500 USD). Den har ingen formell ansatte. Den enkle tilbakebetalingstiden er 3,6 år. I følge dataene tilbyr eieren vask-og-fold-tjenester seks dager i uken. Han gjør renhold, betalingsinnkreving og klientvedlikehold. Disse arbeidskostnadene er ikke inkludert i bedriftshonorarene. Basert på lokale arbeidspriser er lønnskostnadene 2,81–3,28 millioner yen (USD 18 000–21 000). Den reelle butikkinntekten går betydelig ned etter å ha regnskapsført lønnskostnader. Ingen-ansatte-modellen betyr ikke at det ikke kreves arbeidsinvesteringer. Vask-og-fold-tjenester kan øke butikkinntektene og introdusere lønnskostnader.

● Utstyrsoppgraderinger

Risiko for oppgradering av utstyr eksisterer også i eksisterende butikker. I Hanamigawa Ward, Chiba City, er en butikks prisantydning 4,5 millioner yen (USD 28 600). Den årlige inntekten er 6,45 millioner yen (40 900 USD). Forretningsoverskuddet er 1,422 millioner yen (9000 USD). Den enkle tilbakebetalingstiden er 3,2 år. Dette ser ut til å være attraktivt. Men butikken ble åpnet i 1999. Produksjonsårene til flere maskiner er uklare. En 16 kg skive har gått i stykker. Den kan ikke repareres på grunn av utilgjengelige originale reservedeler. Den opprinnelige eieren er ikke villig til å investere i oppdatering av utstyr. Dermed bør kjøper påta seg utgifter til utskifting av utstyr. Den bør også vurdere om dagens kundetrafikk kan støtte investeringer i utstyrsoppgradering. I løpet av perioden for utskifting av utstyr kan originale kunder velge andre konkurrenter. De bør også vurdere hvor lenge gjenværende utstyr kan fungere stabilt når utstyr skiftes ut i batch.

● Leie

Prisantydningen for en butikk i Tochigi Prefecture er 8,5 millioner yen (USD 54 000), inkludert bygning, utstyr og driftsrettigheter. Tomten leies av grunneier til lav leie. Leiekontrakten opphører i 2029. Da bør grunnen settes i stand. Selger sier leiekontrakten kan fornyes i ti år uten skriftlig bekreftelse. Inntekter kan dermed ikke beregnes basert på lav husleie. Demonterings- og restaureringskostnader bør inkluderes.

Faktisk finansiell modell

Foruten ulike skjulte kostnader, bør investorer forstå selvbetjent vaskeri sin faktiske økonomiske modell. Den selvbetjente vaskerivirksomheten har fordeler med forhåndsbetalte inntekter, ingen varebeholdning og ikke behov for resepsjonspersonale. Men det krever høyere initialinvestering. Utstyr bør skiftes ut på et bestemt tidspunkt. Renoverings- og justeringskostnadene er også høyere.

Ved vurdering av butikker bør tre indikatorer - forretningsinntekter, driftskontantoverskudd og langsiktig distribuerbar kontantstrøm skilles. Lånets hovedstol er ikke en driftskostnad i overskuddet. Men det skal betales tilbake kontant. Avskrivninger er en ikke-kontant utgiftspost. Men oppgraderingsutgifter forårsaket av aldring av utstyr er stive kontantutgifter. Mulighetskostnader bør ikke overses. Hvis leieinntektene fra eiendommen er nær vaskeriets fortjeneste, er utstyrsinvesteringen og driftsrisikoen meningsløs.

Kingstar fordeler

Kingstar tilbyr et komplett utvalg av kommersielle vaskemaskiner og våtrengjøringsmaskiner. Den forstår godt smertene ved å renovere eksisterende butikker. Grunnårsaken til tap er aldring av utstyr, mangel på reservedeler og høye vedlikeholdskostnader. Kingstar kommersielt vaskeutstyr bruker universell komponentdesign. Den har lang levetid og kan redusere vedlikeholdskostnadene. Avanserte våtrengjøringsmaskiner kan bidra til å utvide pleietjenester for delikate stoffer. Dermed kan butikker gå bort fra lavpris grunnvaskerikonkurranse. Enten du bygger nye butikker eller oppgraderer eksisterende butikker, kan Kingstar tilby komplette utstyrsløsninger for globale vaskerioperatører.

Konklusjon

Ved kjøp av eksisterende vaskerier, ikke sammenlign prisforskjellen mellom nye butikker og eksisterende butikker. Lavprisbutikker kan ha risikoen for leasing, utskifting av utstyr, lønnskostnader og restaurering av stedet. Nøkkelen til oppkjøp er ikke lav pris, men å vurdere om eiendelsprisene er trygge etter å ha beregnet alt potensielt ansvar.

Q&A

Q1: Hvorfor kan mange eksisterende butikker ikke tjene penger selv med høy fortjeneste?

A1: Fortjenesten deres inkluderer ikke gratis eierlønnskostnader, avskrivning av utstyr og avgifter for utskifting av bevart utstyr. Eiere får begrenset avkastning ved å bytte tid. Dette er ikke faktiske eiendelsinntekter.

Q2: Hva er utfordringene ved å kjøpe en eksisterende butikk?

A2: Det er fem skjulte risikoer: aldrende utstyr, maskiner uten reservedeler, utløpende leieavtaler, gjenoppretting av skjulte steder og opprinnelige tap.

Spørsmål 3: Hvilke data bør fokuseres på for vaskeriets faktiske lønnsomhet?

A3: Ikke fokuser på salgsinntekter eller månedlige tall for høysesong. Fokuser på langsiktig distribuerbar kontantstrøm etter å ha fjernet lønnskostnader, husleie, vedlikehold, lån og utstyrsoppgraderingskostnader.